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我国REITs市场已走过四年的发展历程 ，总市值规模突破2000亿元大关。

2021年6月21日
，随着首批公募REITs在沪深证券交易所上市，公开募集基础设施证券投资基金（REITs）这一创新品种开始进入国内投资者的视野 。在短短四年里 ，我国REITs市场总发行规模已超过1800亿元
，总市值规模突破2000亿元大关，共上市66只REITs产品 ，产品数量已超过中国香港 、新加坡及日本
，成为亚洲第一
。

从一级市场看，上交所已上市REITs产品44只 ，发行规模约1230亿元；从二级市场市值看，截至目前
，上交所44只REITs产品的市值达到1370亿元；从二级市场交易看，沪市REITs 2025年以来的日均成交额约4.37亿元。而从一级发行到二级交易的全链条 ，沪市REITs占全市场的比重均在七成左右 。

高速公路REITs是名副其实的“现金牛”

截至目前
，全市场共有66只REITs产品上市，总市值超2000亿元
。其中 ，沪市44只REITs的市场表现尤为突出
，总市值达到1370亿元，较发行价复权上涨约30% ，尤其是2025年以来涨幅超过20%
，跑赢主要宽基指数。

得益于REITs高分红的产品特性，配置型投资者能从REITs分红中获得高额稳定收益 。从沪市REITs四年累计向投资者分红151亿元 ，其中2024年59亿元
，以年末市值计算的分红率达到5.7%
。

其中，高速公路REITs以82亿元的分红金额占据半壁江山 ，是名副其实的“现金牛 ”；能源环保
、产业园区、仓储物流实际分红金额均在10亿元以上，分别为32亿元 、16亿元
、13亿元。

除直接分红收益外
，交易型投资者也能从二级市场交易中获取增值收益 。沪市REITs二级市场除权价格平均涨幅约14%，其中 ，市政水利、消费 、保障房的表现尤为突出
，除权涨幅均在55%以上。

某市场资深人士告诉记者，“根据公开信息 ，目前全市场在审或待发售的REITs项目共21单（含扩募）
，其中上交所17单，这些在审项目将进一步扩充REITs市场的容量及深度 ，为REITs指数基金、ETF等创新产品的出现打下基础
，REITs产品体系将会愈发丰富，产品创新日益繁荣 ，市场化程度持续提高
，使得REITs市场各参与方的获得感
、参与感不断提升
。”

旅游景区、养老设施 、冰雪经济等领域首单公募REITs有望加速落地

截至目前，上交所已上市REITs产品44只 ，数量较2023年底增加一倍，常态化发行成效显著。

资产类型上
，从2021年6月首批上市的产业园
、收费公路、仓储物流 、生态环保，到后来陆续上新的保障房
、能源、消费 、市政等大类资产 ，再到本周刚刚获批的数据中心
，上交所REITs市场资产图谱不断拓宽 。其中，污水处理
、市政供热是沪市REITs独有的大类资产
。

在行业细分形态上 ，沪市REITs更是百花齐放
，平安交投是收费公路中特有的跨海大桥，嘉实电建是目前能源REITs中唯一的水电设施。再如 ，目前市场最为关注的消费行业
，上交所细分种类也非常丰富，沪市已上市的类别中包括了百货大楼、社区商超 、奥特莱斯
、商业综合体等 ，底层租户更是涉及零售、餐饮 、服务、娱乐等不同业态
，形式比较多元丰富 。

据悉，未来 ，沪市REITs将向着更多不同类别的底层资产延伸触角，旅游景区
、养老设施、冰雪经济等领域首单公募REITs有望加速落地
，绘就更加丰富多元的公募REITs图谱
。我国是基建大国，公募REITs承载着盘活存量资产 、服务实体经济等宏大的战略意义 ，多发行主体
、多业态、跨区域 、跨行业类别的REITs持续上新
，也为公募REITs的未来留下更多的期待空间。

除首发的各类REITs项目外，已上市沪市REITs的扩募工作也在加速推进中 。扩募机制是公募REITs生命力的重要体现 ，也是助推公募REITs市场增长的关键机制
，能够起到优化资产组合
、降低资产集中度过高的风险
。

据悉，上交所持续积极推动沪市REITs市场扩容 ，鼓励已上市项目通过扩募做大做优
，助力REITs市场实现高质量发展，已经形成“首发+扩募 ”双轮驱动的发展新格局。

具体来看 ，2023年
，上交所REITs市场已有普洛斯、张江产业园2只REITs实现扩募份额上市 。2024年以来，沪市已有6单REITs项目已发布扩募公告 ，其中有4单处于受理审核阶段 、2单已获基金注册批复
。扩募作为REITs最具特色的发展路径之一，正引领着上交所REITs市场向更深层次
、更宽领域迈进。